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¿USO DE SUELO, O SUELO SIN USO?

17 de Enero de 2016


 

En el artículo anterior llamado"Vendes lotes o vendes elotes"describí lo que les pasa a muchos propietarios autocomplacientes de terrenos ociosos en este planeta, e hice mención que la otra parte que tendría bloqueada de una manera forzada tanta superficie, es la autoridad responsable de regular el uso de suelo.

Para ampliar de una manera más detallada esta idea, creo que vale la pena irse al origen de quien y como se regula que hacer o que no hacer encima de un terreno.

En muchos países y México no es la excepción, el estado es el dueño original de tierra y aguas, y transcribiendo un párrafo del Art. 27 constitucional podremos ampliar mejor el tema que nos ocupa:

(... La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público...)

Y de aquí se deduce que el gobierno en sus diferentes niveles, tanto federal, estatal y municipal, pueden y deben ordenar lo que el particular desea hacer con su propiedad privada, aunque desafortunadamente en todo el mundo y ni se diga en México, las autoridades en las que va a recaer este derecho y obligación de "imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público", es el municipio donde se encuentre el terreno, convirtiéndose en algo muy diferente que es "imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés de los regidores y algunos desarrolladores", dejando el interés público sólo para los que le peguen más duro a "las cacerolas", pues las autoridades políticas prefieren dejar un negocio que les "haga mucho ruido" y no dar "al traste" con los que no les causan problemas "muy ruidosos".

Y como paréntesis debo decir que esta es la razón por la que NO intento gestionar permisos, licencias, usos de suelo ni nada que se le parezca, pues esta es la parte de la profesión que prefiero dejar en las manos de aquellos que aguantan y soportan estar negociando y lidiando procesos que llegan a ser muy conflictivos y costosos, producto de la corrupción.

Me ha tocado saber de casos donde desarrolladores me dicen... "Me piden $20,000 por autorizar cada departamento, aún de los ya permitidos en el plan parcial", otros me han dicho... "me piden $10.00 por metro cuadrado para cambiar el uso agrícola por el habitacional en una parcela"... sólo hay que calcular cuanto dinero es si se trata de unas cien hectáreas!!!

Cada vez que oigo esto, me convenzo más y más de mantenerme alejado y entrar en negocios donde me entreguen el uso de suelo totalmente autorizado, mejor conocido como dictamen de uso de suelo.

Prefiero jugar con las reglas existentes que con aquellas que "podrían ser"...

Y lo más triste de todo es ver como el interés público rara vez va a ser tomado en cuenta seriamente, pues cuando un plan parcial de una zona se publica en la gaceta municipal o la gaceta del DF, serán los vecinos, los últimos en enterarse que hubo juntas donde se discutieron las nuevas normas.

Sin embargo alguna vez me tocó un vecino en Insurgentes Mixcoac en el DF que sí se enteró a tiempo, y misteriosamente su propiedad adquirió un uso de suelo totalmente diferente al del resto de la manzana, y conste que no daba frente a ninguna avenida. Supe que logró esto, porque era de las clásicas vecinas aguerridas, gritonas, y agitadoras, razón por la cual, para mantenerla "calladita y aplacada" negociaron ponerle un uso diferente con mayor potencial a su predio, dentro del nuevo plan parcial de la colonia.

Y de aquí me paso a otro problema más serio y es que organizaciones vecinales, dizque ecológicas, y hasta asambleas de barrios que en el fondo son criminales invasores de propiedades, han descubierto un jugoso negocio al colocarse sistemáticamente entre autoridades y desarrolladores. Hace poco hubo un caso muy sonado en la colonia Polanco en el DF y fue el de la Sra. Arámburuzavala donde vecinos le pedían presumiblemente millones de dólares para dejarla edificar lo que estrictamente el uso de suelo permitía en su zonificación local. Casi se salen con la suya, pero esta señora con mucha habilidad supo defenderse.

Ahora bien... entro al terreno no del desarrollador, sino al terreno de la fantasía, es decir en lo que "debería ser"...

Que las autoridades legislativas federales y estatales, es decir la "verdadera nación" y no burócratas corruptos, dictaran leyes muy claras donde cada seis años (para coincidir con las administraciones) se publicaran planes parciales de desarrollo urbano bien pensados, imponiendo a expertos urbanistas en su realización, y que estos profesionales les fueran otorgadas años antes una patente como a los notarios del DF para poder actuar, y sus nombres fueran publicados y conocidos en todo el país. Una vez vigente estos planes, no habría forma de cambiar el uso de suelo hasta el siguiente período. De este modo el propietario de un predio sabría a ciencia cierta el valor y potencial de su inmueble, y los desarrolladores simplemente harían lo que ahí se permite hacer, sin poner un metro adicional.

Por lo anterior, los únicos que pierden en todo este proceso son los vecinos, es decir el interés público que menciona el Art. 27, y concluyo muy simplistamente resumiendo que:

La Autoridad quiere menos pisos para tener más pesos.

Algunos Desarrolladores quieren más pisos para tener más pesos.

Las Organizaciones Vecinales no quieren pisos y sí pesos.

Por estas tres razones el día de hoy, el uso de suelo deja a mucho suelo sin uso.


Claudio Márquez Passy

 

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