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¿TRASPASO O VENTA?

Es muy común entrar a una unidad habitacional, y encontrarnos una cantidad innumerable de letreros en las ventanas que rezan... "Traspaso departamento".

¿Porqué la gente usa el verbo TRASPASAR en lugar de vender?... analicemos:

La Real Academia Española tiene entre mas de diez acepciones, una que a la letra dice:

TRASPASO: "Cesión a favor de otra persona del dominio de algo".

De lo anterior podemos deducir varios temas de una persona que "TRASPASA" un departamento:

A) Que lo "TRASPASA" porque sabe perfectamente que tiene una deuda que pesa sobre su inmueble, y desea VENDERLO con todo y dicha deuda.

B) Que en muchísimas ocasiones el que habita el departamento cree que el dueño es el banco, pues éste último por eso se quedó con las escrituras...

C) No está conciente que él es dueño absoluto y total de su departamento, aunque el banco o institución y más aún el Notario, en muchas ocasiones no le haya entregado mañosamente o "Involuntariamente" sus escrituras.

D) Este propietario indiscutible de su departamento, tiene efectivamente una deuda por pagar en tiempo y forma con su acreedor (Banco, Sofol, Infonavit, Fovissste etc.) quien a su vez NO es dueño, sino que simplemente tiene un derecho real que ejercer sobre dicho inmueble, sólo para el caso de incumplimiento, y únicamente a través de la SENTENCIA de un juez, después de un juicio llevado correctamente. Este propietario tan es dueño que por eso puede CEDER EL DOMINIO de su inmueble.

E) El propietario del departamento muchas veces cree que el acreedor vendrá por sus pistolas, sin previo aviso y por sorpresa a desalojarlo, para el caso de retraso o franco incumplimiento, y por ello prefiere iniciar su proceso de TRASPASO, para que cuando eso suceda, él ya se haya ido con su dinero, y "emboletado" a un nuevo "DUEÑO".

Ahora bien, y para conocer la mecánica de TRASPASAR de una forma segura, legal y conveniente un inmueble, hay que estar en el entendido de varios asuntos.

Antes que nada es bueno saber que no existe impedimento legal para vender un inmueble hipotecado, sin embargo en la mayoría de las escrituras de compraventa con hipoteca, existe una cláusula donde el deudor se compromete a no vender sin la autorización del banco o institución que le prestó, pues de hacerlo sin avisarle este banco tendrá el derecho de rescindir el contrato y exigir el pago total del préstamo.

Por lo anterior, lo que sucede en la práctica es que cuando dos particulares pretenden un TRASPASO, en realidad están haciendo lo siguiente.

1) El dueño del departamento le dice al interesado que el precio del inmueble es $500,000 y la deuda pendiente es de $300,000 a pagar todavía en los siguientes 10 años.

2) Este dueño le pide $200,000, es decir la diferencia entre precio y deuda. En Inglés a este concepto se le llama "home equity", y en México al menos es lo que todo mundo entiende y le llama TRASPASO.

3) Ambos firman un contrato privado, pero el comprador no siempre sabe que el banco podría exigirle el pago de toda la deuda. El vendedor además le firma un poder para que pueda cancelar la deuda con el banco dentro de 10 años cuando éste comprador la acabe de pagar. Esto si no se le olvida al comprador pedírselo...!

4) El vendedor se va feliz con su cheque de $200,000.

5) El comprador se queda con los siguientes riesgos:

5a) Que el banco lo descubra y le cobre todo el préstamo.

5b) Que un buen día este departamento que sigue a nombre del primer dueño le aparezca un embargo por alguna otra deuda que ese primer dueño haya contraído, y lo saquen a remate judicial.

5c) Que dentro de 10 años el notario que vaya a realizar la cancelación de la hipoteca por ya estar pagada no le acepte el poder por considerarlo ya obsoleto, o lo que hacen la mayoría de los notarios con poderes de mas de 5 años, es pedirle que lo renueve, y este comprador yo no localice al primer dueño.

5d) Que este comprador no pueda exentar impuestos por tener todos los recibos de luz y teléfono a su nombre y no haberlos mantenido a nombre del que le vendió.

6) De todos modos el vendedor también se queda con otros riesgos.

6a) Que el comprador no pague la deuda y el banco después de un juicio se quede con el departamento y lo saque a remate, mandando a Buró de crédito al dueño original.

6b) Que el comprador no pague el teléfono y/o la luz, y que además de irse a buró de crédito no pueda volver a contratar estos servicios jamás.

¿Entonces que hacer?

Simplemente ir al banco, pedir la autorización del TRASPASO, al que técnica y legalmente se le llama SUSTITUCIÓN DE DEUDOR, y una vez con la carta firmada por el banco, ir al notario y realizar la compraventa, pagar los impuestos, y que el comprador tenga las escrituras A SU NOMBRE, acabe de pagar los 10 años de deuda tranquilamente y sin riesgos de ninguna índole.

Si de todos modos desea hacer su TRASPASO sin seguir esta última recomendación, debo pedirle querido lector, que al menos vuelva a leer la lista de riesgos y lo piense durante siete días y siete noches, antes de extender un cheque por un TRASPASO mal hecho. 

Claudio Márquez Passy


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