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Pronóstico Inmobiliario. ¿Para que sirve al avalúo?

08 de Marzo de 2014

¡Ya está! El avalúo quedó en... ¡UN PESO! y no me debe nada por concepto de honorarios...

¿Un peso? ¿Cómo que en un peso?...¿Está usted loco?

No señor... si usted vende su casa en un peso, y con ese peso usted compra otra casa igual a la suya, entonces ese habrá sido el precio correcto!!!

Querido lector, este pequeño diálogo lo he usado cientos de veces con propietarios durante años, sin embargo sigo sin encontrar cual es el valor exacto de cada casa... y de eso dependerá que se venda, o le salgan telarañas al rótulo de venta, y pase usted varios años dentro de su amada casa que nunca se venderá.

Como observará, dije "amada" a propósito, pues el tema más complejo que deberemos eliminar en un correcto avalúo de su casa, es su apego sentimental el cual nadie estará interesado en pagárselo.

Suele suceder que cada propietario con justificada razón ve a su casa como su castillo, su palacio, y como la mejor del barrio, y en el 99% de los casos no estará dispuesto a compararla con ninguna otra, y esta será la razón # 1 para que NO SE VENDA.

Por lo anterior he decidido preparar una gráfica denominada "Pronóstico Inmobiliario" que servirá de guía para predecir el tiempo y el precio en que realmente se venderá el inmueble, aplicando mas temas subjetivos que objetivos, como pueden ser las clásicas frases de "No tengo prisa en vender", "Si no me llegan al precio no vendo" ó "No pienso malbaratar".

Las dos gráficas contemplan mercados dominados ya sea por más oferta o más demanda de inmuebles, y son razonablemente creíbles, pues cerca de 28 años escuchando estas frases (más los que me faltan todavía) hacen confiable la ubicación de cada caso en precio y tiempo de venta.

Con estas tablas podemos adelantar resultados medidos en tres periodos de tiempo es decir de 0 a 3 meses, de 3 meses a 1 año y finalmente aunque ya no lo puse, he tenido casos reales que una venta pueda durar 5 años, sobre todo por cualquier de las situaciones subjetivas que ahí se señalan.

Nada impide que en un mercado donde predomine la demanda de inmuebles, pueda prevalecer la postura subjetiva del propietario, y desperdiciar las favorables condiciones que este mercado ofrece.

En sentido vertical de la gráfica del mismo modo puse como precio, malo, regular y bueno, es decir que en casos como una emergencia financiera ciertamente el propietario recibirá un precio malo o peor aún, lo perderá en el caso de un remate judicial y el comprador lo adquirirá en un precio "malo" que para él será muy atractivo.

Puede darse el caso como una casa que conozco en Av. Mazaryk, Polanco D.F., que en teoría sigue a la venta después de 15 años, y si usted se atreve a llevarle una oferta a la dueña, ¡¡¡Le subirá el precio por su atrevimiento!!!

En resumen, creo que el verdadero y más cercano valor a la realidad de cualquier inmueble es de UN PESO, pensando que esta cantidad deba ser suficiente para comprar de inmediato otra propiedad igual en el mercado.

Y entonces... ¿Para que sirve el avalúo? Bueno... de algo servirá, y ya veremos como prepararlo próximamente...

 

Claudio Márquez Passy

 

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